---

Jeg bor i en ejendom, som overgår til anden ejer, hvis ikke vi selv danner en andelsboligforening (AB-forening). Iflg. loven har vi ret til at overtage ejendommen til samme pris, som køber har budt. Vores advokater har vurderet, at ejendommen er i den absolut dyre ende, så umiddelbart er det ret dyrt for os at overtage ejendommen. Der er derfor udsigt til, at ejendommen overgår til den nye køber til samme pris.

Advokaternes vurdering vil give en betragtelig huslejeforhøjelse, hvis vi overtager ejendommen og derefter skal forrente lånet. Da den nye ejer køber til samme pris, skal ny ejer - som jeg ser det - altså kunne skrue huslejen op til det samme for at få det til at hænge sammen, da den nye ejer alt andet lige skal forrente samme lån.

Den nye ejer City Apartment ApS er kendt for at være særdeles aggressiv og driver virksomhed ved bla. at leje møblerede lejligheder ud til meget høj husleje iflg. det vi har fået fortalt.

Mit spørgsmål er, hvilke muligheder den nye ejer har for at skrue vores nuværende lave husleje op?
- kan ny ejer tvangsrenovere lejlighederne og genhuse os andetsteds i mellemtiden, evt. et helt andet sted geografisk?
- er vi reelt beskyttet af Lejeloven og Boligreguleringsloven, eller har ejeren muligheder "på kanten af loven", som vi ikke kan modsætte os?
- alt andet lige må den nye ejer have "noget i ærmet", hvis den nye ejer skal forrente samme lån, så hvilke muligheder har den nye ejer?

---

For på nogen måde at kunne besvare dit spørgsmål, skal man vide om ejendommen ligger i område, hvor boligreguleringsloven gælder eller det blot er lejeloven. Som oftest vil det være i byområder, at boligreguleringsloven gælder. Endvidere er det nødvendigt at vide noget om ejendommens tilstand, for at vide om ejendommen kan berøres af sanering og genhusning.
mvh
qfha

---

Ejendommen ligger på Frederiksberg C., og vi har såkaldt "omkostningsbestemt husleje". Der er tale om en ejendom fra 30-40'erne, hvor en del af lejlighederne allerede er renoveret. Alle lejligheder har bad og toilet, så egentlig "byrenovering" er slet ikke på tale. Er det info nok, eller skal det være mere specifikt? Hvilke oplysninger i givet fald?

---

Et godt sted at henvende sig er her http://www.llo.dk hvor man skal være medlem, men de kan hjælpe dig langt hen ad vejen og er i lidt på forkant - kan i måske undgå noget af den aggressivitet som du selv skriver den evt. nye ejer har.

//bentjuul

---

Jeg synes at I skal tage kontakt til en revisor og få en "Second opinion" - i dag kan det ofte betale sig for lejere at oprette en Andelsboligforening, endvidere kommer der også til at være et opsparingsmoment i den øget husleje - dvs. det der bliver afdraget på et realkreditlån i en andelsboligforening vil komme andelshaverne til gode hvor imod en husleje til udlejer ALTID vil være en ren omkostning. Ved at oprette en andelsboligforening, har I også mulighed for senere at ophæve den og sælge lejlighederne til markedspris senere....prøv at tage den pris der er fastsat i dag og del den med lejlighederne - så har du gennemsnitsprisen som du kan holde op imod markedsprisen for en lejlighed i samme stand og område...

Mvh. Ampere

---

->ampere: Tak for dit svar. Som vi har fået det fortalt, kan man IKKE ophæve en andelsboligforening, dvs. sammenligning med en tilsvarende ejerlejlighed vil ikke være retvisende. Kan du uddybe dette?

Konkret vil vores andelslejligheder have en værdi på omkring halvdelen af en tilsvarende ejerlejlighed.

---

Du kan ikke ophæve en andelsboligforening og udstykke ejendommen i ejerlejligheder.
Det fremgår allerede af lov om ejerlejligheder.

Der er så nogle smarte rådgivere, der har fundet et smuthul - der måske er lovligt - men det kan kun anvendes på ejendomme der er opført efter 1. juli 1966.

---

Almindeligvis er det en rigtig god forretning, at stifte en privat andelsboligforening.

At du taler om at prisen er høj, kan godt få nogle advarselslamper til at blinke hos mig. For når der sker et salg kan dette jo godt være skruet sammen således, at man sætter prisen højt på et produkt og lavere på et andet, hvis de to parter driver anden forretning sammen. Her tænker jeg dog ikke på risikoen ved, at I får en højere leje, men mere et spørgsmål om at tvinge lejerene til at overtage ejendommen dyrere end markedsprisen. Men det kan jo sagtens være, at dette ikke er tilfældet.

At få en aggressiv og kreativ udlejer kan godt være dyrt, men når I har omkostningsbestemt husleje skulle den side af sagen ikke være problemet. Der hvor han kan gå ind og ændre på jeres husleje er ved at modernisere de enkelte lejligheder eller hvis det skulle være en ejendom med blandet bolig og erhverv kan man også godt ændre på dette med stigning som følge til lejerne.



Det kan du ikke sammenligne. I driften (Det omkostnings bestemte budget) af ejendommen indgår det afkast en en vurdering, som udlejer kan tage til finansiering af ejendommen.

Med det du nævner vil jeg tro, at udlejer måske spekulerer i den økonomi, som kan skabes i genudlejning af ledige lejligheder.

Prøv at få det regnet godt igennem, og tag en snak med andre lejere fra ejendommen. Det er nok det eneste du kan gøre.

mvh
qfha

---

Hej Jesper

Se Paulus svar omkring opførelse af ejendomme efter 1966 - hvis jeres er fra 30-40'erne kan de ikke ophæves - havde overset dette i første svar. I dag er det ikke unormalt at en investor går ind og køber udlejningsejendomme hvor lejerne kan bebo lejlighederne 2 år efter overtagelsesdatoen - herefter sættes lejlighederne til salg en efter en....uanset at ejendommen ikke kan omdannes til ejerlejligheder efterfølgende, kan det dog måske stadig være at en andelsboligforening kan betale sig, så få en revisor til at se tallene igennem og brug ham/hende til sparring.

Mvh. Ampere

---

->ampere: Dette må du gerne uddybe. Iflg. Lejeloven kan ejeren vel ikke opsige lejekontrakterne?? Som jeg læser loven, er den meget restriktiv. Hvor er det i Lejeloven, at året 1966 kommer ind i billedet?

---

->qfha: Kan du uddybe dette nærmere?

Når ejeren køber ejendommen er det til helt samme pris, som vi som andelshavere kan købe til. Når vores advokat herefter regner vores nye husleje ud, er det ud fra forretning af et lån til køb af ejendommen. Den nye ejer har vel helt samme forpligtelse, hvis han køber ejendommen, eller hvad overser jeg her? I øvrigt har vores advokat og dennes valuar vurderet, at ejendommen nok ikke kan opskrives, så den nye ejer kan vel ikke hente noget her?

Dette spørgsmål er blevet annulleret, det er derfor ikke muligt for at tilføje flere kommentarer.