Generelt om SDO
Hvad er en særligt dækket obligation (SDO)?
En særligt dækket obligation (SDO) er en betegnelse for obligationer, der af investorerne betragtes som særligt sikre. Danske realkreditobligationer (RO) bliver i dag betegnet som særligt dækkede.
Fra 1. januar 2008 skal der overholdes nogle nye krav, hvis obligationerne skal betegnes som særligt dækkede. Lånegrænserne skal løbende overholdes, og institutterne skal stille supplerende sikkerhed, hvis lånegrænserne overskrides. Disse krav opfylder RO ikke og derfor vil RO-udstedelser fra og med 1. januar 2008 ikke blive betegnet som særligt dækkede. Men det kommer ikke til at betyde noget for dig der allerede er kunde med et eksisterende lån (RO).
Kan jeg fortsat få realkreditlån efter 1. juli 2007?
Ja. Om obligationerne kaldes RO eller SDO/SDRO betyder ikke så meget i den sammenhæng. Du vil som kunde stadig kunne tage de låntyper, vi allerede kender i dag, dvs. fast forrentede lån, rentetilpasningslån og Garantilån.
Skal mit nuværende realkreditlån omlægges efter 1. juli 2007?
Nej. Der sker ikke noget med dine eksisterende lån.
Hvad er forskellen på RO, SDO og SDRO?
RO og SDRO kan kun udstedes af realkreditinstitutter.
SDRO er en realkreditobligation - ligesom RO.
SDO kan udstedes af både penge- og realkreditinstitutter.
Lånegrænser, maksimal løbetid og begrænsninger på afdragsprofilen er som udgangspunkt ens for SDRO som for RO.
Hvis lånegrænsen reduceres fra 80 til 70 pct. (75 pct. fra 1. juli 2009), giver SDO/SDRO mulighed for større fleksibilitet – dvs. ingen begrænsninger på løbetid og afdragsprofil.
Kommer der nye låneprodukter som følge af SDO-lovgivningen?
Nej, ikke som udgangspunkt.
Der kommer næppe ændringer i de lange lån, bortset fra, at det kan være, at de lidt efter lidt bliver endnu længere. Men der vil nok efterhånden komme mange nye produkter specielt inden for lån med rentetilpasning og lån til afløsning af de nuværende prioritetslåneprodukter i bankerne.
Man kan forestille sig, at lån med rentetilpasning fremover kommer til at bestå af et grundmodul, man så kan købe tillægsydelser til – fx individuelle indfrielsesretter og rentelofter. Dette kan formentlig fordyre lånene, da disse tillægsydelser skal laves ved hjælp af finansielle derivater – og enkeltstående derivater vil være dyrere end den nuværende, indbyggede konverteringsret i realkreditobligationerne.
Kan det blive muligt at få lån med længere løbetid, fx 50 år?
Ja, det bliver muligt under den fleksible variant af SDO/SDRO, uden krav til løbetid og afdragsprofil – men det må formodes, at efterspørgslen vil være begrænset. Dels vil et 50-årigt fast forrentet lån prisfastsættes til en relativt dårlig (lav) kurs, dels vil ydelsen ikke blive lavere end et afdragsfrit lån. Afdragene på et 50-årigt lån kan ikke blive mindre, end på et afdragsfrit lån, hvor afdragene jo er 0. Samtidig kræver det, at der er nogen, der kan se en forretning i at udbyde lånene.
Bliver det billigere at låne?
Ikke umiddelbart. Rente og bidrag på et realkreditlån er i forvejen meget lav – også sammenlignet med andre lande i Europa. Bidragssatserne på et typisk realkreditlån udgør ca. 0,3-0,5 pct. Det svarer til en rentemarginal på 0,3-0,5 pct., som skal lægges til den i forvejen meget lave rente på den obligation, som lånet er finansieret med.
Lån baseret på SDO/SDRO bliver altså ikke billigere end realkreditlån. Prioritetslånene kan måske blive billigere, hvis bankerne giver kunderne andel i den fundingfordel, de får på denne type lån i forhold til i dag.
Får SDO-lovgivningen boligpriserne til at stige?
Nej, vi forventer ikke, at SDO-lovgivningen kommer til at have nogen nævneværdig effekt på boligpriserne. Lånene bliver ikke billigere, end de produkter vi kender i dag, på trods af at der åbnes op for større fleksibilitet.
Sker der noget for mig som kunde, hvis lånegrænsen overskrides?
Nej. Falder vurderingen af boligen, skal der stilles supplerende sikkerhed, så belåningen af huset aldrig overstiger den belåningsgrænse, der er aftalt. Lovgivningen sikrer, at den enkelte kunde ikke kan opkræves en ekstraregning, hvis banken eller realkreditinstituttet skal stille supplerende sikkerhed i forbindelse med prisfald på kundens ejendom. Hvis prisen på kundens ejerbolig falder, og lånegrænsen overskrides, skal den pågældende låntager altså ikke stille supplerende sikkerhed selv.
Bliver tinglysningen billigere pr. 1. juli 2007?
Ja, på lidt længere sigt. Hvis pantebrevet er tinglyst den 1. juli 2007 eller senere, kan der i forbindelse med en senere låneomlægning overføres tinglysningsafgift for hele hovedstolen (dvs. restgælden i forbindelse med lånets udbetaling). Det gælder også, hvis du – som kunde – vælger at skifte realkreditinstitut i forbindelse med omlægningen.
Desuden kan en uudnyttet del af hovedstolen ”parkeres” til senere afgiftsfritagelse. På pantebreve tinglyst før 1. juli 2007 kan der kun overføres tinglysningsafgift svarende til den aktuelle restgæld på omlægningstidspunktet.
Konsekvensen er, at konverteringer og tillægslån helt kan fritages for tinglysningsafgift efter 1. juli 2007 (både den faste afgift på 1.400 kr. og den procentuelle afgift på 1,5 pct.), hvis hovedstolen ikke stiger, eller der er ”parkeret” en tilstrækkelig stor afgiftsfritagelse fra tidligere omlægninger. Reglerne gælder, uanset om der er tale om et lån finansieret med RO, SDRO eller SDO – men altså kun hvis pantebrevet er tinglyst den 1. juli 2007 eller senere.
Kan jeg blive godkendt til at låne et større beløb end førhen, når den nye lovgivning træder i kraft den 1. juli 2007?
Nej. Det beløb, du kan låne vil stadig afhænge af, at du skal kunne betale ydelsen på et 30-årigt fast forrentet lån med afdrag.
Kan jeg som kunde forvente en lavere vurdering af min ejendom, når den nye lovgivning træder i kraft den 1. juli 2007?
Nej. Ejendommen vurderes efter samme principper som førhen, men der vil blive foretaget en løbende vurdering, så vurderingen hele tiden stemmer overens med markedsprisen.
Vil der være mulighed for mere end 10 års afdragsfrihed med SDO/SDRO?
Ja. Lovgivningen giver mulighed for at tilbyde lån til ejerboliger finansieret med SDRO og SDO uden begrænsninger på afdragsprofil og løbetid, hvis lånegrænsen reduceres fra 80 til 70 pct. (75 pct. fra 1. juli 2009). Hvorvidt f.eks. 30 års afdragsfrihed vil blive efterspurgt vides endnu ikke. Er der tale om et fast forrentet obligationslån, vil 30 års afdragsfrihed indebære et større kurstab sammenlignet med et obligationslån med mulighed for op til 10 års afdragsfrihed.
Herudover skal det bemærkes, at ændringer i beregningen af tinglysningsafgiften betyder, at der ikke skal betales tinglysningsafgift, hvis eksempelvis et lån med 10 års afdragsfrihed konverteres til et nyt afdragsfrit lån efter 10 år.
Skal jeg vente med at optage lån i BRFkredit til efter 30. juni 2007?
Nej, har man brug for et lån nu, skal man tage det nu. Produkterne vil være de samme efter 30. juni 2007.
Den eneste fordel ved at vente er, at pantebrevet tinglyses efter 30. juni 2007. Det betyder, at senere omlægninger kan blive billigere i tinglysningsafgift, da der kan opnås overførsel af tinglysningsafgift for hele hovedstolen. Der skal heller ikke betales den faste afgift på 1.400 kr., hvis hovedstolen på det nye pantebrev ikke overstiger hovedstolen på det indfriede pantebrev.
Derfor kan man som kunde, der ønsker et lån udbetalt før 1. juli 2007, med fordel tegne en Garanti – og få garantien udbetalt her og nu via BRFbank. I så fald tinglyses pantebrevet først efter 30. juni 2006, og bliver dermed omfattet af de nye tinglysningsregler. Det gælder dog ikke i forbindelse med ejerskiftelån.
Hvordan kan jeg sikre udbetaling i de nuværende serier?
Man kan tegne en fastkursaftale i 2007. Garantilån og fast forrentede lån skal være udbetalt senest 31. august 2008.
Erhverv
Hvad betyder de nye lånegrænser for belåning af erhvervsejendomme?
Lånegrænserne hæves for visse typer af ejendomme fra 60 til 70 pct. Det gælder kontor- forretningsejendomme, samt industri- og håndværksejendomme. For øvrige erhvervsejendomme vil lånegrænsen fortsat være 60 pct. Landbrug kan fortsat belånes op til 70 pct. – dog ofte af en lavere værdi end hidtil, som følge af de nye værdiansættelsesregler.
Hvordan vil det nye værdiansættelsesprincip påvirke belåningen af erhvervsejendomme?
For visse erhvervsejendomstyper medfører den nye lovgivning, at ejendommene efter 30. juni 2007 skal værdiansættes efter markedsværdi. Det gælder bl.a. industri- og håndværksejendomme, ejendomme til sociale og kulturelle formål, skoler og lignende samt visse bygninger ejet af offentlige myndigheder.
Hidtil er disse ejendomme blevet værdiansat efter genanskaffelsesprincippet. Metodeskiftet vil som oftest medføre lavere værdiansættelse, og det vil derfor mindske belåningspotentialet.
Hvis du overvejer at belåne din erhvervsejendom, er det måske en god idé at gøre det inden den nye lovgivning – og dermed også det nye værdiansættelsesprincip – træder i kraft den 1. juli 2007.
Har det nogen betydning, at SDO-pantebreve, tinglyst efter 30. juni 2007, sidestilles med almindelige (ejer)pantebreve?
For både RO-, SDO- og SDRO-pantebreve tinglyst efter 30. juni 2007 har det den betydning, at den tinglyste hovedstol kan ”genanvendes” – dvs. tinglysningsafgiften amortiseres ikke.
Justitsministeriet er pt. i færd med at udarbejde en ny pantebrevsformular – den ”gamle” formular kan fortsat anvendes efter 30. juni 2007, og hvor hovedstolen kan genanvendes. Derfor ventes den nye pantebrevsformular ikke at få nogen nævneværdig betydning.
herfra
https://www.brf.dk/412568B30049A81F/alldocs/DOCfaq_sdo